Viktige tips:
- Informer selger raskt om at det foreligger mangel eller avtalebrudd
- Bruk ordet reklamasjon for å unngå tvil
- Forhold deg hele tiden skriftlig til selger
- Reklamer direkte til selger, men om selger har eierskifteforsikring reklamerer du også til forsikringsselskapet
- Megler kan også holdes ansvarlig
- Følg opp med et spesifisert krav
Jeg har oppdaget feil og mangler i boligen som jeg har kjøpt. Hvordan skal jeg reklamere?
Dersom du har avdekker feil eller mangler ved din bolig er det viktig at du er raskt ute med å reklamere overfor selger. I henhold til avhendingslovens bestemmelser, så må du gi selger beskjed om at det foreligger en mangel eller et avtalebrudd. Du må videre forklare hva slags mangel det er snakk om.
Det er viktig å merke seg at det ikke er nok å gi selger beskjed om at du har oppdaget en skade eller et problem, du må samtidig gjøre det klart at du anser dette for å være en mangel og at du reklamerer på forholdet.
Det er imidlertid ikke krav om at du fremsetter et spesifisert krav sammen med den første reklamasjonen. I de fleste tilfeller har man ikke oversikt over skadens eller feilens omfang før dette er nærmere undersøkt. Avhendingslovens system legger derfor opp til at du må reklamerer til selger med en gang du oppdager en feil eller skade, og at du kan komme tilbake med et spesifisert krav om f.eks. prisavslag senere. Vi anbefaler ikke at du venter med å reklamere til du har hatt takstmann på befaring – reklamer heller først, og få takstmann på befaring etterpå.
Reklamasjon kan gjøre muntlig eller skriftlig. Vi anbefaler imidlertid alltid at reklamasjonen gjøres skriftlig, slik at det ikke oppstår tvil eller tvist om dette i etterkant
Gjelder det frister for reklamasjon? Hva er reklamasjonsfristen?
Det gjelder frister for å reklamere. Avhendingsloven bestemmer at det må reklamere innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. avhendingsloven § 4-19. Hva som utgjør rimelig tid vil kunne variere fra sak til sak. Basert på rettspraksis fra domstolene vil 2 – 3 måneder være grensen for hva som kan anses som rimelig tid. Det er ingen grunn til å ta sjanser når det gjelder reklamasjonsfristen, og vi anbefaler derfor at det reklameres så snart man avdekker en feil.
Reklamasjonsfristen starter å løpe fra det tidspunktet kjøperen burde ha oppdaget mangelen. Kjøper kan derfor bli møtt med at det er reklamert for sent, selv om det er reklamert straks etter at kjøper oppdaget mangelen, dersom manglene kunne blitt oppdaget på et tidligere tidspunkt.
Det er i denne sammenhengen viktig å merke seg at kjøperen har en plikt til å gjennomgå boligen etter overtagelse, jf. avhendingsloven § 4-9. Som kjøper bør man derfor ta en nøye titt på boligen og eiendommen etter overtagelse. Man bør inspisere loft, kjeller, kott o.l., samt alle andre rom i boligen. Videre bør det foretas en funksjonstest av alt teknisk utstyr i boligen, slik som vannkraner, sentralstøvsugere, varmekabler, ovner osv. Mer inngående undersøkelser som fuktmålinger, åpning av bygningskonstruksjonene eller taksering er det imidlertid ikke krav om.
Jeg har oppdaget en feil i boligen. Hvem skal jeg reklamere til?
Det er selger som er motparten ved reklamasjon etter avhendingslovens regler. Vi anbefaler derfor at reklamasjonen sendes til selger direkte. Dersom selger har tegnet eierskifteforsikring kan det reklameres til eierskifteforsikringen.
Kan jeg reklamere til megler for feil i boligen?
Megler vil kunne være ansvarlig for feil ved boligen, dersom megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dersom megler f.eks. har gitt uriktige opplysninger om boligen eller eiendommen, så kan megler holdes ansvarlig. Vi anbefaler imidlertid at man alltid reklamerer til selger, og at det heller sendes reklamasjon til megler parallelt med dette.
Det er verdt å merke seg at også takstmenn vil kunne holdes ansvarlig for uriktige opplysninger, f.eks. dersom det boligens areal er galt angitt.
Jeg har sendt reklamasjonen til selger. Hva gjør jeg nå?
Den første reklamasjonen til selger må følges opp med et spesifisert krav. Det er viktig å skaffe seg en oversikt over mangelens omfang, hva som eventuelt må gjøres for å utbedre dette, og hva en slik utbedring vil koste. Dersom boligen eller eiendommen har en mangel kan kjøper fremsette krav om f.eks. prisavslag eller heving. Den første reklamasjonen til selger må følges opp med et spesifisert krav innen rimelig tid. Vi anbefaler derfor at man straks går i gang med å kartlegge mangelen, gjerne med hjelp av takstmann.
Dersom kjøper vil kreve heving av kjøpet gjelder det imidlertid en kortere frist for å fremsette hevingskravet. Krav om heving bør derfor fremsettes så raskt som mulig, selv om man ikke har en total oversikt over skadeomfanget.
Trenger du å snakke med en advokat? Ring 98 81 98 44. Du kan også sende en forespørsel på kontaktskjema på siden her. Begge alternativ er gratis.
