Viktige tips ved heving av boligkjøp:

• Har mangelen store konsekvenser taler det for heving
• Er kostnadene med å utbedre 15-20 % av kjøpesum taler det for heving
• Husk at det løper to reklamasjonsfrister
• Maks frist for å si fra om mangel er 3 måneder

Hva skjer når et kjøp heves?

Hvis et kjøp heves faller både kjøper og selgers plikter etter avtalen bort. Kjøper kan likevel kreve erstatning.

Hva skal til for at et kjøp kan heves?

Etter loven må avtalebruddet være vesentlig. Etter rettspraksis vil vilkåret være oppfylt om kjøper har rimelig grunn til å fri seg fra avtalen. Sentralt for vurderingen er hvilken betydning misligholdet har for den enkelte kjøper. Man kommer imidlertid ikke unna en objektiv vurdering av hvor stort avviket er mellom det avtalte og det man har fått. Både hvor stor mangelen er og type mangel er hovedmomenter i vurderingen. Sistnevnte innebærer at en mangel som kanskje ikke er stor i omfang, men som utgjør en sikkerhetsrisko, kan være tilstrekkelig for heving. Flere mindre mangler kan også samlet sett medføre at kjøper har rimelig grunn til å gå fra avtalen.

Dersom mangelen skaper usikkerhet om boligens stand, utbedring av mangelen vil gi ulemper, prisavslag ikke fullt ut bøter på konsekvensene av mangelen, det har gått kort tid siden kjøpet og selger har utvist skyld, er dette momenter som taler for heving.

Retten vil selvfølgelig også se saken fra selgers side. Hvor store konsekvenser får en heving for ham? Det bør imidlertid være ekstraordinære hensyn hos selger om dette skal bli utslagsgivende. I alminnelighet vil alltid et krav om heving ramme en selger hardt.

Hvis kostnadene med å utbedre mangelen utgjør 20 % av kjøpesummen, kan jeg da heve?

I juridisk teori er det enkelte forfattere som har operert med en prosentlære, hvor man tenker som du gjør her. Domstolene forankrer ikke avgjørelsene sine i en slik prosentlære, men går mer konkret til verks. Retten forsøker å danne seg en mening om hva kjøperen med berettiget grunn kunne forvente om boligens tilstand? Ser man nærmere på saker hvor retten har tillatt heving får man likevel et inntrykk av hvor listen ligger. Praksis fra Lagmannsretten viser at i saker hvor boligkjøp godtas hevet ligger utbedringskostnadene i intervallet 15-20 % av kjøpesummen.

Jeg var sent ute med å reklamere. Hvor lang tid har jeg på meg?

Det løper to reklamasjonsfrister. For begge gjelder at selger skal ha beskjed innen rimelig tid fra man oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I første omgang er det tilstrekkelig at man beskriver så godt man kan hva som er feil samt at man mener selger er ansvarlig for dette. Deretter løper en ny frist for å spesifisere hva som kreves, i dette tilfellet heving av kjøpet. I forarbeidene legges det til grunn at fristen for å spesifisere kravet er noe lenger enn for å si i fra i første omgang. Fristen for å si ifra første gang er maks 3 måneder. Det anbefales selvfølgelig ikke at man venter så lenge.

Ring advokat gratis på tlf 98819844