Viktige tips:
- Reguler konfliktspørsmål i avtale
- Planlegg bruken
- Diplomati er nødvendig for å komme overens
- Vurderer om det er bryet verdt å stå i en konflikt. Undersøk muligheten for om noen vil kjøpe din andel
- Du har et sterkt virkemiddel tilgjengelig – å kreve oppløsning av sameiet
Hva er et sameie?
Hvis to eller flere personer eier noe sammen oppstår det et sameie. Det er to hovedtyper sameier; personlige sameier og realsameie. Sameiet er personlig om eierskapet er knyttet til person. Kari og Pål eier for eksempel en bolig sammen 50-50. Sameiet vil være et realsameie om man i kraft av å være eier av noe, typisk en eiendom, også får eierskap i noe som også andre har eierskap i. For eksempel en felles atkomstvei eller en felles lekeplass i tilknytning til en bolig. Men denne eierandelen kan gjerne ikke selges separat men følger med eiendommen ved salg.
Ektefellen min og jeg har kjøpt en bolig sammen. Blir vi automatisk sameiere selv om jeg bidro med all egenkapitalen?
Etter ekteskapsloven § 31 blir alt det ektefeller kjøper sammen sameie mellom dem. Det er sameieloven som regulerer det juridiske. Spørsmålet er om boligen er kjøpt sammen? I ekteskap er det ikke alltid lett å fastslå dette. Man har gjerne felles økonomi og man bidrar på hver sin måte til fellesskapet. Det følger eksplisitt av loven og av rettspraksis at ektefelles arbeid i hjemmet har direkte betydning.
Har vi samme rettigheter selv om jeg eier størst del av sameiet?
Det fremgår av sameieloven § 1 at “der to eller flere eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i parter etter delings eller høvetale”, så gjelder sameieloven. Loven gir i stor grad den enkelte sameier, uavhengig av eierbrøk, de samme rettigheter. Flertallet av sameierne (som kan være en person om han alene eier mer enn de andre) kan i noen henseender bestemme over mindretallet. Det gjelder for eksempel vedlikeholdet av sameietingen. Flertallet kan her binde opp mindretallet slik at de må være med å betale for at for eksempel vinduer på boligen skal skiftes ut. Kostnadene fordeles imidlertid etter den enkeltes eierbrøk. Det er selvfølgelig ikke anledning til å fatte beslutninger som er i strid med sameieloven.
Jeg har kjøpt en bolig i sameie med noen andre. Det viser seg at det eksisterer en avtale mellom sameierne. Gjelder denne foran sameieloven?
Sameieloven gjelder bare så lenge ikke noe annet følger av avtale. Har man egne bestemmelser i avtalen vedrørende alle forhold som er regulert i sameieloven, er det kun avtalen som gjelder mellom sameierne. Men for alle forhold som ikke er regulert i avtalen gjelder sameieloven. Loven vil også være supplement ved tolkning av en uklar avtale.
Kan jeg selge min del av eiendommen?
Ja, det kan du. Du kan selge andelen din til hvem som helst. Men som du sikkert forstår er ikke alltid øvrige sameiere interessert i å få andre inn som ny sameier. Loven gir derfor de andre sameierne en forkjøpsrett. Vi anbefaler at du avklarer med dem om de vil bruke forkjøpsretten før du starter prosessen med salg. Send dem et skriftlig tilbud. Dersom du selger andelen uten å gi dem dette tilbudet har de rett til å bruke forkjøpsretten etter salget. I 6 måneder fra de fikk kunnskap om at du har solgt din andel, eller burde fått slik kunnskap, kan de kreve å få kjøpe andelen selv. Det er for øvrig ofte ikke kurant å selge en andel til en eiendom. Potensielle kjøpere vil gjerne ha motforestillinger til å skulle eier noe sammen med fremmede.
Hva gjør jeg om jeg ikke får solgt min eierandel?
Med mindre avtalen forbyr det, kan du da kreve at sameiet oppløses. Kan det man eier deles, for eksempel en tomt, skal eiendommen deles. Kan den ikke deles, går eiendommen på tvangssalg.
Det blir det gjerne konflikt av.
Retten til oppløsning har du uavhengig av hvor stor andelen din i sameiet er. Det er ikke noe krav om at man må ha en begrunnelse for å kreve oppløsning. Det er kun ett vilkår og det er at det gis varsel med rimelig frist til de andre før begjæring om tvangsoppløsning sendes til retten. Det er relativt vanlig at de andre sameierne retter innsigelser mot oppløsningskravet, typisk hevdes det at det er forutsatt mellom partene at oppløsning ikke er tillatt. Er innsigelsen åpenbart grunnløs ser retten bort fra den. Er den ikke det, må retten særskilt avgjøre dette spørsmål før tvangsoppløsningsprosessen kan fortsette.
Eiendommen vil vanligvis bli lagt ut for salg hos en megler eller advokat.
De andre sameierne kan by på eiendommen. Dersom en eller flere av dem byr det samme som en utenforstående, er det sameieren/sameierne som bydde det samme som får tilslaget. Er det to sameiere som har bydd det samme overtar de hver sin del av andelen.
